Ev Satışında Değer Artış Kazancı Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Satın alınan veya edinilen bir gayrimenkulün (ev, arsa, dükkan), edinim tarihinden itibaren 5 yıl (60 ay) içinde satılması durumunda elde edilen kar "Değer Artış Kazancı" olarak vergilendirilir. 5 tam yıl dolduktan sonra yapılan satışlarda ise tutar ne kadar yüksek olursa olsun vergi ödenmez.
5 Yıl Kuralı ve İstisnalar
- İktisap (Edinim) Tarihi: Tapunun alıcı adına tescil edildiği gündür. Belirli süreli inşaat projelerinde kat irtifakı/mülkiyeti tapusunun çıkış tarihi esas alınır.
- Miras ve Bağışlama Muafiyeti: İvazsız (karşılıksız) olarak miras kalan veya bağış yoluyla edinilen gayrimenkullerin satışında 5 yıl kuralı uygulanmaz, vergi doğmaz.
Vergili Kar (Matrah) Nasıl Hesaplanır?
Satış bedelinden alış bedeli doğrudan çıkarılmaz. Enflasyon düzeltmesi (Yİ-ÜFE endekslemesi) yapılır:
- Endeksleme: Alış tarihindeki Yİ-ÜFE ile satıştan önceki ayın Yİ-ÜFE oranı karşılaştırılır. Aradaki artış oranı %10 veya üzerindeyse alış bedeli güncellenir.
- Masrafların Düşülmesi: Satış sırasında ödenen tapu harcı, tapu döner sermaye ücreti ve yapılan belgeye dayalı masraflar tutardan düşülür.
- İstisna Tutarı: İlgili yıl için belirlenen kanuni istisna tutarı kalan kardan düşülür.
- Gelir Vergisi Dilimi: Kalan net kar tutarı üzerinden %15 ile %40 arasında değişen gelir vergisi tarifesi uygulanır.
Hesaplama Örneği
Mart 2024'te 2.000.000 TL'ye alınan bir konut Ekim 2026'da 4.500.000 TL'ye satılıyor ve iki tarih arasındaki Yİ-ÜFE artışı %70 olsun. Endekslenmiş alış bedeli 3.400.000 TL, kazanç 1.100.000 TL olur. 150.000 TL istisna düşüldüğünde matrah 950.000 TL kalır. 2026 tarifesine göre vergi: 190.000 × %15 + 210.000 × %20 + 550.000 × %27 = 219.000 TL.
Düşük tapu harcı beyanı riski
Evi satarken tapuda gerçek satış bedelinden daha düşük gösterilmesi durumunda ileride hem tapu harcı cezası hem de vergi ziyaı cezası ile karşılaşma riski doğar.
Sık sorulanlar
Ev kaç yıl sonra satılırsa vergi ödenmez?
Satın alınan gayrimenkul 5 tam yıl (60 ay) elde tutulduktan sonra satılırsa değer artış kazancı vergisinden muaf tutulur.
Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır?
Alış bedeli ÜFE oranına göre güncellenir (endeksleme), alış ile satış arasındaki farktan yıllık istisna tutarı düşüldükten sonra kalan matrah vergilendirilir.
Miras kalan ev satıldığında vergi ödenir mi?
Hayır, ivazsız (miras veya bağış) yolla edinilen gayrimenkullerin satışında 5 yıl kuralı aranmaz ve değer artış kazancı vergisi doğmaz.
Vergi ne zaman beyan edilir ve ödenir?
Gayrimenkulün satıldığı yılı takip eden yılın Mart ayında Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi verilir ve Mart ile Temmuz aylarında iki taksitte ödenir.
Tapuda harç için düşük gösterilen bedel vergiyi etkiler mi?
Evet, tapu satış bedelinin düşük gösterilmesi sonraki satışlarda yüksek değer artış kazancı vergisi çıkmasına sebep olur.
Dayanak: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer m.80 · GİB Gayrimenkullerin Vergilendirilmesi Rehberi. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.